- 01Reúne contrato, justificante de fianza, acta de llaves, burofax y certificado de depósito autonómico antes de demandar.
- 02Presenta demanda de juicio verbal en el Juzgado de Primera Instancia del domicilio del alquiler si la cuantía no pasa de 15 000 €.
- 03Firma a mano el escrito, numera los documentos y aporta índice; sin esos requisitos el juzgado no admite la demanda.
La situación: firmaste la entrega de llaves y la fianza sigue en la cuenta del propietario
Entregaste las llaves, firmaste el acta de salida sin desperfectos y pasó el mes que marca la ley. El propietario no contesta al burofax ni al correo certificado. La fianza, que suele ser una o dos mensualidades, sigue en su poder. En ese momento la única forma de recuperarla es presentar una demanda en el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al domicilio del arrendado.
Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre el plazo de devolución
El artículo 36 de la LAU obliga al arrendador a devolver la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de llaves. Si no lo hace, debe pagar el interés legal del dinero desde que vence ese plazo. La norma no exige que el inquilino espere más tiempo antes de ir a juicio; una vez transcurrido el mes sin ingreso, ya puedes demandar. Recuerda que las reglas procesales cambian y lo que manda es la instrucción actual del juzgado.
Lista de documentos que debe llevar tu expediente (checklist numerado)
- Contrato de arrendamiento firmado por ambas partes.
- Recibo o transferencia que acredite el ingreso de la fianza en su día.
- Acta de entrega de llaves o escrito donde conste la devolución de la vivienda sin desperfectos.
- Burofax o correo certificado con acuse de recibo reclamando la fianza transcurrido el mes legal.
- Certificado de la oficina de la comunidad autónoma donde se depositó la fianza (en comunidades que exigen depósito administrativo).
- Justificantes de los últimos recibos de suministros pagados para acreditar que no hay deudas.
- Fotografías fechadas del estado de la vivienda el día de la salida.
- DNI/NIE del demandante y, si se tiene, del demandado.
- Escrito de demanda firmado a mano con tus datos, domicilio y teléfono de contacto.
Tabla de documentos y su función en el juicio
| Documento nº | Qué acredita | Por qué lo pide el juzgado |
|---|---|---|
| 1 | Existencia del contrato y cuantía de la fianza | Base de la obligación de devolver |
| 2 | Pago efectivo de la fianza | Evita discusiones sobre si se entregó |
| 3 | Entrega de llaves sin desperfectos | Corta la defensa de "daños en la vivienda" |
| 4 | Reclamación extrajudicial previa | Requisito de intento de acuerdo antes de demandar |
| 5 | Depósito en organismo público | Obligatorio en Cataluña, País Vasco, Madrid, etc. |
| 6 | Al corriente de suministros | Impide compensar deudas inexistentes |
| 7 | Estado real de la vivienda | Prueba gráfica frente a alegaciones del arrendador |
Juicio verbal o monitorio: qué vía elegir según la cuantía
Si la fianza más los intereses no supera 15 000 €, el procedimiento es un juicio verbal (LEC art. 250.2). Por encima de esa cantidad se tramita como juicio ordinario y ya necesitas abogado y procurador. El proceso monitorio solo sirve cuando hay un documento que acredite la deuda de forma clara (factura, certificación de deudas), pero la fianza no suele cumplir ese requisito porque su devolución depende de la entrega de llaves y del estado de la vivienda. Por eso la vía habitual es la demanda de juicio verbal.
Errores frecuentes que paralizan la admisión de la demanda
- Presentar el escrito sin firma manuscrita al final; la LEC exige firma a mano con nombre en letra de imprenta, domicilio y teléfono.
- Aportar los documentos sin numerar correlativamente y sin índice; el juzgado los devuelve para que los ordenes.
- Omitir el domicilio completo del demandado; sin emplazamiento no hay proceso.
- Elegir juicio ordinario cuando la cuantía es inferior a 15 000 €; el juez lo devolverá para que lo presentes por el cauce verbal.
- No acreditar la reclamación previa (burofax o certificado); algunos juzgados la exigen como requisito de procedibilidad.
Costes, tasas y plazos orientativos
En juicio verbal no hay tasas judiciales para personas físicas. El coste principal es el burofax y, si ganas, las costas que el juez imponga al arrendador. El plazo desde la presentación hasta la vista suele ser de varios meses según la carga del juzgado; la sentencia llega semanas después. Si el arrendador no paga voluntariamente, hay que iniciar la ejecución de sentencia, que es otro trámite aparte. Consulta siempre la web del juzgado o pregunta al secretario judicial para confirmar los plazos vigentes.
Qué hacer después de presentar la demanda
Recibirás un número de procedimiento y el juzgado emplazará al demandado en su domicilio. El arrendador tiene 10 días hábiles para contestar. Si no contesta, el juez puede dictar sentencia estimatoria por rebeldía. Si contesta alegando desperfectos, se celebra vista con prueba testifical y pericial si la pides. Lleva a la vista los originales de todos los documentos numerados y una copia para la otra parte. Si necesitas ayuda para montar el escrito, puedes usar la preparación guiada que ofrece el servicio.
Pasos siguientes si la sentencia es favorable y no pagan
Con la sentencia firme en mano, si el arrendador no ingresa la cantidad en el plazo que fije el juez (normalmente 20 días), debes presentar demanda de ejecución en el mismo juzgado. Ahí se pueden embargar cuentas, nómina o bienes. La ejecución no requiere nuevo juicio, pero sí abogado y procurador si la cuantía supera 2 000 €. Guarda toda la documentación original por si hace falta en fase de ejecución.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar la fianza judicialmente?
La acción para reclamar la fianza prescribe a los cinco años desde que venció el plazo de devolución (un mes tras la entrega de llaves). Puedes demandar en cualquier momento dentro de ese plazo.
¿Es obligatorio el burofax antes de demandar?
La ley no lo exige expresamente, pero la práctica judicial lo considera requisito de procedibilidad en muchos juzgados; sin acuse de recibo de una reclamación previa, el juez puede archivar la causa.
¿Puedo ir sin abogado si la fianza son 1 200 €?
Sí. En juicio verbal hasta 15 000 € no es preceptiva la intervención de abogado ni procurador (LEC arts. 23.2 y 31.2). Puedes comparecer tú mismo.
¿Qué pasa si el casero alega desperfectos que no existen?
El juez valorará la acta de entrega de llaves, las fotos fechadas y los testigos. Si no hay prueba de daños, la sentencia condenará a devolver la fianza más intereses legales.
Fuentes oficiales
- LOPJ, Ley Orgánica 6/1985, art. 231 y art. 231.4 (lengua oficial propia de las Comunidades Autónomas y traducción) 2026-10-19
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, art. 250.2 (juicio verbal por razón de la cuantía, hasta 15000 EUR) 2026-10-19
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, art. 399 (contenido y forma de la demanda) 2026-10-19
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, art. 437 (contenido de la demanda en el juicio verbal y documentos que la acompañan) 2026-10-19
Información general sobre trámites judiciales. No es asesoramiento jurídico ni crea una relación abogado-cliente. Las normas cambian: comprueba las instrucciones publicadas por el juzgado antes de presentar nada.