명도소송 판결 후 강제집행 비용과 절차, 현장에서 겪는 실무

판결문 나왔는데 세입자가 안 나간다

서울 강서구 다가구주택 2층 원룸을 임대한 김씨는 3개월 치 월세 연체로 명도소송을 제기해 승소했다. 판결문이 송달된 지 2주가 지났지만 세입자는 연락도 없이 버티고 있다. 이 시점에서 김씨가 밟아야 할 다음 단계가 강제집행 신청이다.

강제집행 신청, 언제 어떻게 하나

판결문이 확정되면(상소 기간 2주 경과 후) 집행문을 부여받아 강제집행을 신청할 수 있다. 관할 지방법원 집행관실에 집행문 부여 신청서를 내고, 판결문 정본과 송달증명원, 확정증명원을 첨부한다. 전자소송 이용자라면 법원 전자소송 시스템에서 집행문 부여 신청도 가능하다. 신청 후 통상 1~2주 내 집행문이 나오며, 이를 집행관에게 제출하면 집행 일정이 잡힌다. 규칙은 변경될 수 있으니 법원 안내를 확인하라.

집행관 수수료와 실비, 누가 얼마나 내나

강제집행 비용은 채권자(임대인)가 먼저 부담하고, 나중에 채무자(임차인)에게 청구할 수 있다. 주요 비용 항목은 다음과 같다.

위 금액은 2026년 10월 기준 일반적인 서울 지역 사례이며, 법원과 집행관실마다 차이가 있다. 정확한 금액은 집행관실 안내를 받아야 한다.

강제집행 신청 서류 체크리스트

1. 집행문 부여 신청서 (법원 비치 양식 또는 전자소송 양식)
2. 판결문 정본 1통 (원본 대조필 필요)
3. 송달증명원 1통 (판결문 송달 사실 증명)
4. 확정증명원 1통 (상소 기간 경과 사실 증명)
5. 채권자·채무자 인적 사항 정리표 (주소, 주민등록번호 등)
6. 목적물 표시서 (호수, 면적, 구조 등 구체적 기재)
7. 위임장 및 신분증 사본 (대리인 신청 시)
8. 예납금 납부 영수증 (집행관실 지정 계좌 입금 후)

서류 하나라도 빠지면 집행관실에서 보정 명령이 내려져 일정이 늦어진다. 목록을 출력해 체크하며 준비하라.

집행 당일, 현장에서 벌어지는 일

집행관과 인부들이 현장에 도착하면 먼저 임차인에게 퇴거를 고지한다. 임차인이 현장에 있으면 즉시 짐을 싸게 하고, 없으면 집행관이 문을 열고(열쇠 업체 동반) 짐을 운반한다. 임차인이 저항하면 경찰 협조를 요청할 수 있으나, 물리적 강제는 집행관 권한이다. 운반된 짐은 집행관이 지정한 창고로 옮겨지며, 보관 최고 통지서가 임차인에게 발송된다. 임차인이 찾아가지 않으면 공매 절차로 넘어간다.

임차인 짐 보관과 공매, 숨은 비용 주의

보관 창고비는 채권자가 선납한다. 보관 기간은 통상 1~3개월이며, 임차인이 연락 없으면 집행관이 공매를 진행한다. 공매 대금으로 보관비·운반비·수수료를 충당하고 남으면 채권자에게, 모자라면 채권자가 추가 부담한다. 주요 보관·공매 관련 비용은 아래와 같다.

• 창고 임차료: 월 30만~100만 원 (물량·지역별 차이)
• 공매 수수료: 낙찰가 3~5%
• 공고비·감정평가비: 실비
• 잔여 대금 미달 시 채권자 추가 부담

공매까지 가면 회수 금액이 크지 않다. 임차인과 합의로 자진 퇴거 유도하는 편이 비용 면에서 유리할 수 있다.

강제집행 전 확인해야 할 실무 포인트

• 판결문 확정 여부: 상소 제기 시 집행문 부여 불가
• 임차인 주소 정확성: 송달 불가 시 공시송달 절차 필요
• 보증금 공제 가능 범위: 연체 월세, 원상복구비, 강제집행 비용 등
• 관리비·공과금 체납 분쟁: 별도 청구 필요, 명도 판결에 자동 포함 안 됨
• 전세보증금 반환 청구권: 명도 완료 후 별도 소송 또는 지급명령으로 진행

이 항목들은 사건마다 다르게 적용되므로, 법원 민원실이나 대한법률구조공단 무료 상담을 활용해 확인하라.

관련 절차 한눈에 보기

강제집행은 판결 확정 → 집행문 부여 → 집행관 신청 → 예납금 납부 → 집행 일정 통보 → 현장 집행 → 짐 보관 → 공매(미회수 시) 순으로 진행된다. 각 단계별 소요 기간과 비용을 미리 파악하면 자금 계획이 수월하다. 전체 흐름을 정리한 가이드는 판결 확정 후 강제집행, 미지급 채권자가 밟아야 할 실제 절차에서 확인할 수 있다. 서류 준비가 막막하다면 판결 후 강제집행: 청구패키지 서류 한 부씩 점검하기를 참고하라.

관련 글

• 판결 확정 후 강제집행, 미지급 채권자가 밟아야 할 실제 절차
• 소액재판절차와 비용: 소장 접수부터 답변서까지 순서대로
• 판결 후 강제집행: 청구패키지 서류 한 부씩 점검하기
• 법원 확인
• 전체 글